Ristrutturazione di un appartamento. Strategie vincenti

La famiglia si allarga e senti che è il momento di spostarsi verso uno spazio più grande? Stai pensando a un investimento? Vuoi rinnovare gli spazi della tua vecchia casa? Sei stufo di dove vivi e vuoi cambiare? Forse vuoi semplicemente una casa bella e confortevole.

Ci sono molti motivi per decidere d’iniziare una ristrutturazione. Che sia la ristrutturazione completa di un appartamento a Milano oppure semplicemente la ristrutturazione del bagno prima di partire è necessario fare chiarezza su quello che ti aspetta.

In questo articolo voglio guidarti sulle migliori strategie da mettere in pratica per ottenere in modo facile la casa dei tuoi sogni. Una ristrutturazione edilizia può risultare un grosso impegno personale e soprattutto economico.

Sei pronto? Si parte!

Strategie per la ristrutturazione completa di un appartamento: cosa devi sapere per non sbagliare.

Da architetto ho visto molti clienti impreparati ad affrontare un’opera di ristrutturazione. Spesso viene sottovalutato lo stress personale che comporta. Sì, perché nel momento in cui decidi di ristrutturare sarai costretto a prendere decisioni che cambieranno radicalmente l’aspetto della casa in cui vivrai per molto tempo.

Il mio compito è quello di aiutarti a scegliere le soluzioni migliori per te, in modo chiaro e consapevole. Sia che si tratti di decisioni estetiche oppure tecniche. Questo lungo tutto il processo che va dalla ideazione del progetto fino alla costruzione.

#1 – Ristrutturazione di un appartamento a norma di legge: Scopri cosa puoi fare e cosa ti è vietato.

Qual è la definizione corretta di ristrutturazione edilizia? Ci vengono in aiuto il “Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01) e il D. Lgs. 222/2016.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quegli interventi “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”

Chiaro no? 😀 Beh, vuol dire tutto e vuol dire niente. Ma questa è una definizione generale, non è finita qui. In base al tipo di lavoro che decidi di fare potresti rientrare in più categorie. E puoi fare delle belle scoperte!

Riporto nel riquadro qui sotto gli estratti delle norme che ci interessano. Puoi scorrerle anche velocemente ma se ti prendi un po’ di tempo per leggerle, ti garantisco che faranno una grande differenza rispetto alle scelte che dovrai fare in futuro.

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Il D.P.R. 380/01 definisce tra gli altri:

• “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente;
• “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
• “interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi.

Il D. Lgs. 222/2016  classifica nel dettaglio le categorie di lavori tra “leggera e pesante”:

• “manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
• “manutenzione straordinaria (leggera)”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni di uso. Quindi interventi che non coinvolgano le strutture portanti;
• “manutenzione straordinaria pesante”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Quindi interventi che coinvolgono le strutture portanti;
• “ristrutturazione edilizia semplice o leggera”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. ;
• “ristrutturazione edilizia pesante”, gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti;

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Conoscere un pochino di più di cosa stiamo parlando è fondamentale per chiariti le idee. Ti aiuta a mettere in chiaro fin da subito quali siano le tue necessità.

Per esempio se devi fare un restyling degli interni del tuo appartamento, cioè semplicemente cambiare la disposizione dei mobili e ridipingere i muri, non si tratta di ristrutturazione. Se non è prevista la modifica o la sostituzione di muri o pilastri portanti (che sorreggono l’edificio) probabilmente si tratterà di un lavoro di “manutenzione straordinaria leggera”.

Non sarà necessario presentare una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) ma un titolo edilizio più semplice e meno oneroso che è la Cila (comunicazione di inizio lavori asseverata). Di media costa intorno agli 800€. Il vantaggio è che il giorno stesso che presenti la Cila puoi già iniziare il lavori. Non male!

Risultato: Guadagnerai tempo, avrai una chiara idea dei lavori che si possono fare e risparmierai sicuramente un bel po’ di soldi.

#2 – Perché scegliere un architetto per la ristrutturazione di un appartamento.

Risposta veloce: l’architetto è un investimento che ti fa risparmiare.

Hai visto la casa dei tuoi sogni perchè hai capito subito che era quella giusta appena sei entrato. In più il prezzo è abbordabile. Dovrai prendere la decisione più importante della tua vita e probabilmente starai pensando “Domani andiamo a fare la proposta altrimenti qualcuno la farà al posto nostro.”

Ma poi sorgono i primi dubbi.

• Ci bastano i soldi? Quali saranno i costi della ristrutturazione?
• Se i lavori iniziassero subito dopo aver rogitato, quanto tempo ci mettiamo ad entrare in casa?
• Quale impresa edile scegliere?

E poi arrivano le domande più svariate.

• Mi basterà questo spazio? È troppo piccolo per me?
• Quante camere mi servono?
• L’appartamento ha solo un bagno. È possibile ricavarne un’altro?
• È proprio necessario ristrutturare il bagno?
• Quali sono i lavori edili necessari?
• La cucina è abitabile?
• Possiamo aggiungere l’aria condizionata?
• Il colore che mi piace tanto sta bene in soggiorno?
• Tutti i pavimenti in legno o solo in camera? Quanto ci costa in più?
• Ambiente classico o moderno? Industrial o “shabby chic”?
• Ci sta un tavolo da sul balcone per cenare con gli amici?
• Staranno comodi i bimbi in una camera sola?
• Cosa succede se devo lavorare a casa?
• Gli animali domestici?

Sono sicuro che ti stai facendo almeno una di queste domande. Sono qui per aiutarti a dare una risposta a tutti i tuoi dubbi.

La ristrutturazione di un appartamento non è come la lotteria, non si improvvisa. Per poter gestire le fasi di una ristrutturazione di un appartamento, ti servirà a poco chiedere al cugino che fa il muratore oppure all’amico che ha ristrutturato un appartamento l’anno scorso. Rischi di spendere tempo e risorse senza arrivarne a capo.

La ristrutturazione di un appartamento non è come la lotteria, non si improvvisa.

Non ti serviranno i consigli dati dal conoscente o dall’amico o dal parente. Per quanto disponibili e competenti. Perché per gestire strategicamente tutte le fasi di una ristrutturazione di un appartamento hai bisogno di una figura tecnica che con la sua professionalità possa aiutarti lungo il percorso.

Questa figura è l’architetto. O un architetto di interni per opere più semplici. E adesso ti spiego perché.

L’architetto risolve i tuoi dubbi. Ti informa su cosa risparmiare, come semplificare le procedure burocratiche, fa un’ipotesi iniziale di prezzo e controlla i costi in cantiere. Tiene conto dei tempi di ristrutturazione della casa, ti consiglia come risolvere gli imprevisti in corso d’opera.

Lavora per te e sorveglia lo sviluppo del tuo progetto. Si parla della tua nuova casa. Si parla del tuo investimento. Tu devi essere coinvolto attivamente all’interno del progetto ed è necessario che dialoghi costantemente con chi se ne occupa perché farà un’enorme differenza sulla qualità del risultato che otterrai.

Risultato: la ristrutturazione ti costerà meno, i tempi di costruzione saranno ridotti. La tua nuova casa sarà più confortevole ed esteticamente superiore rispetto alle proposte di un qualsiasi consulente improvvisato perché è stata progettata su di te.

Ricordati poi che una casa bella, la venderai anche molto meglio in futuro guadagnando molti più soldi.

Immagino che adesso tu ti stia chiedendo quanto costa un architetto. Nell’immaginario collettivo un architetto viene sempre visto come una figura d’élite con costi inaccessibili che progetta solo ville di lusso. In realtà io sono un professionista che, come altri, è a tua disposizione per darti le informazioni più importanti ad un costo estremamente accessibile.

Molto meno di quanto ti costerebbe far fare le cose a tuo cugino e poi aver difficoltà a vendere la casa.

#3 – Il costo medio per la ristrutturazione di un appartamento, sei tu che lo decidi.

È normale cercare di risparmiare. Se fai una veloce ricerca su Google troverai molti articoli che parlano di quanto costa ristrutturare casa. Chi scrive che costa solo tot…, che il prezzo è a partire da… puoi trovare di tutto. Solo che non si capisce bene sulla base di cosa sono stati calcolati questi costi.

Come puoi facilmente immaginare, il costo di una ristrutturazione varia notevolmente a seconda del progetto. Tienilo sempre in mente. Perché io potrei aiutarti a capire esattamente cosa vuoi e ad individuare quali sono le priorità per la tua nuova casa in base a quanti soldi hai deciso di investire.

Vedrai che i costi da sostenere si abbasseranno sensibilmente perché potremo trovare insieme la soluzione migliore per te, rispettando la cifra a tua disposizione oppure addirittura abbassandola.

Ad esempio, se devi rinnovare il bagno, io posso consigliarti le migliori finiture, sanitari, rubinetterie, ecc. sul mercato in linea con i tuoi gusti e con le tue esigenze economiche.

Oppure ti proporrò un’alternativa. Scoprirai che si possono usare materiali e modi diversi, anche innovativi, per valorizzare la tua casa.

Le principali voci di costo per una ristrutturazione di un appartamento:

• La misurazione dello spazio da ristrutturare (rilievo);
• La creazione del progetto, che posso fare io con i vantaggi che ti ho spiegato, l’impresa edile generica o tuo cugino;
• Ingegnere (se ci sono modifiche alle strutture);
• Consulenti esterni (se previsti);
• Costi ed oneri delle pratiche edilizie;
• I costi delle opere edili e la manodopera operai e artigiani;
• Verificare se l’appartamento è facilmente accessibile (un piano terra costa molto meno di un quinto piano);
• Idraulico, elettricista e impianti;
• Finiture e Materiali (ci sono infiniti prezzi, qualità e marche da scegliere);
• Arredi fissi e mobili;
• Calcolare sempre una voce per gli imprevisti…

Si capisce che il tema dei costi di ristrutturazione di un appartamento è complesso e variabile, soprattutto nelle grandi città come Milano. Non fidarti mai del prezzo più basso. Quello che risparmi lo pagherai dopo in termini di tempo perso, inefficienza e pazienza (la tua).

Non è solo una questione di prezzo. Bisogna analizzare l’intero processo di ristrutturazione sulla base di un’ottica di costi-benefici.

In base alla mia esperienza, per darti un prezzo indicativo questi sono i costi:

• Ristrutturazione di base costa intorno ai 500-750€ al metro quadro;
• Ristrutturazione di medio livello parte dai 750-800€ fino ai 1000€ al metro quadro;
• Ristrutturazione con finiture di pregio e mobili fatti su misura parte dai 1000-1500€ in su;
• La ristrutturazione di lusso è una situazione a parte perché ha dei prezzi non calcolabili che possono raggiungere cifre al di fuori della portata comune.

Fai attenzione: i prezzi che ti ho dato si riferiscono ad un pacchetto chiavi in mano per un appartamento che comprende tre voci: il costo dei lavori, il costo del professionista, il costo delle pratiche.

Spesso o quasi sempre, nei prezzi che trovi in internet una o due di queste voci viene dimenticata e il prezzo risulta notevolmente più basso. Prova a farci caso, guarda quando trovi prezzi al metro quadro bassissimi.

In base alle ricerche che ho fatto, chi fa il progetto non viene quasi mai menzionato. Oppure si scrive che le pratiche e il progetto sono gestiti da professionisti interni e quindi il costo è più basso. Io lo trovo molto strano perché non si capiscono i prezzi reali.

I grossi studi e più spesso le imprese che si possono permettere di assorbire i costi di progettazione e delle pratiche edilizie fanno riferimento ad interventi di grande dimensione, molto più complessi della ristrutturazione di un appartamento.

Siccome si parla di migliaia di euro in più sul prezzo finale, ci vuole onestà e chiarezza. Ad esempio nel mio sito preferisco essere chiaro e scrivere voce per voce che servizi offro e a quanto.

Non fidarti mai del prezzo più basso e chiedi sempre informazioni dettagliate. Ti assicuro che un buon architetto riesce sempre a venire incontro alle tue esigenze di budget. Anche nel mio caso, se non è possibile stare all’interno del tuo limite di investimento ti avviserò per tempo e ti proporrò il miglior compromesso.

La mia consulenza non costa come quella di un’impresa edile. Con il mio aiuto ti risparmierai le notti insonni perché avrai sempre chiaro in ogni momento, cosa fare, il prezzo e le tempistiche. Ci penso io a seguire i lavori per te, sarò io a tenerti informato sull’andamento del progetto e del cantiere. Sarò io gestire tutti gli imprevisti.

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Detrazioni fiscali per la ristrutturazione. Qui trovi i link utili che ti faranno risparmiare migliaia di euro.

Un notevole aiuto per le tasche arriva dallo stato che ti permette di accedere a bonus fiscali e detrarre dalle imposte sui redditi (Irpef) una parte delle spese di riqualificazione edile. Oltre al bonus acquisto prima casa, esiste un bonus per la riqualificazione energetica a cui puoi accedere per esempio se sostituisci le vecchie finestre. Esiste un bonus mobili e un bonus per la risistemazione delle aree a verde.

È possibile accedere ai bonus per la ristrutturazione di un appartamento ma bisogna sapere come!

Puoi consultare il portale dove sono elencate tutte le agevolazioni attive in questo momento. In particolare riguardo al tema delle ristrutturazioni è stata prodotta una guida in pdf liberamente scaricabile.

Chiedimi senza alcun impegno informazioni su come accedere alle detrazioni fiscali e farti risparmiare migliaia di euro sul tuo progetto di ristrutturazione. Potresti ricevere delle ottime notizie!

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Ricorda: il tuo progetto di ristrutturazione è basato fondamentalmente sulle tue esigenze, su quello che tu desideri per la tua nuova casa. Solo partendo da questo potremo capire insieme il reale costo di ristrutturazione.

Potrai andare dall’impresa solo quando avrai con te il calcolo dettagliato dei costi della casa (lavori, progetto e pratiche) e i disegni, in regola con la legge, che mostrano chiaramente cosa vuoi.

Questo è il modo più sicuro per avere un preventivo attendibile e firmare un contratto che ti garantisca costi chiari e la garanzia di lavori di qualità.

Risultato: sai cosa vuoi, sai cosa spendi, ottieni quello che decidi.

Quando si parla di ristrutturazione di un appartamento hai capito quindi che è necessario valutare sempre i costi e i benefici sulla base delle tue necessità personali. Parliamone insieme senza impegno.

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